EXPERTISE - EXPERTISE PREALABLE

Dans les cinq mois de l'ouverture d'une succession, les héritiers doivent introduire une déclaration fiscale reprenant la valeur des biens dépendant de la succession, et, notamment, la valeur des immeubles. Cette déclaration permettra au fisc de percevoir les droits de succession. Avant le dépôt de la déclaration de succession, les héritiers et le receveur de l'enregistrement peuvent nommer conjointement un géomètres-expert immobilier qui se chargera de l'estimation des immeubles. Ses conclusions lieront définitivement les deux parties, et les héritiers devront reprendre l'estimation de l'expert dans leur déclaration.

Cette solution présente l'avantage d'avoir une valeur qui s'impose à tous, mais entraîne des frais d'expertise qui, dans tous les cas, seront mis à charge de la succession. Si les héritiers prévoient de devoir payer des droits élevés, ils n'hésiteront pas à recourir à cette procédure; par contre, si la succession est peu ou pas taxable, cette procédure présente moins d'intérêt.

Valeur vénale Par valeur vénale, il faut entendre le prix que l’amateur le plus offrant s’engagerait à payer si le bien était mis en vente dans les conditions les plus favorables et après une préparation adéquate.

Insuffisance Le receveur de l'enregistrement a, entre autres, pour mission de contrôler la valeur vénale attribuée aux immeubles: qui dépendent d'une succession, ou qui font l'objet d'un acte translatif de propriété. Si cette valeur (ou l'estimation "pro fisco" qui est mentionnée dans l'acte) est inférieure à celle qu'il a établie, la différence constitue une insuffisance entraînant la perception: de droits supplémentaires et d'amendes.

Contre-estimation face à l'administration.

Lorsqu'un bien est cédé, légué, donné ou vendu, des droits doivent être versés à l'état. Il s'agit de droits sur vente, sur don, sur leg, etc. L'administration de l'Enregistrement a le rôle de vérifier si le montant d'une transaction immobilière est réaliste. A cette fin, le receveur de la localité où le bien se trouve peut établir une expertise de contrôle. Celle-ci tient compte de points de comparaison et d'autres facteurs que le contribuable ne maîtrise pas. Il arrive parfois que cette administration estime que le bien n'a pas été vendu à sa valeur normale et qu'elle demande de ce fait une correction du montant des droits (insuffisance). Dans ce cadre, la présence d'un contre-expert peut vous permettre de défendre vos intérêts en réalisant une estimation de l'immeuble.


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